En las segundas transmisiones de inmuebles, las partes pueden evitar que la operación tribute por ITP, renunciando a la exención del IVA. Vamos a recordar qué requisitos se deben cumplir y cómo ejercitar dicha renuncia.
¿En qué consiste la renuncia a la exención?
Las segundas y posteriores entregas de inmuebles (en general, las no realizadas por el promotor) están exentas de IVA [LIVA, art. 20.Uno.22º.A] . En estos casos, el adquirente debe liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) a un tipo de entre el 6 y el 11% sobre el valor de referencia del inmueble (según la comunidad autónoma). Y si dicho adquirente es empresario, ese impuesto le supondrá un mayor coste (ya que el ITP, a diferencia del IVA, no es deducible).
Pues bien, si se quiere evitar ese mayor coste, se puede solicitar al vendedor que renuncie a la exención, de forma que la adquisición tribute por IVA en lugar de por ITP. Para que esto sea posible deberán cumplirse los siguientes requisitos [LIVA, art. 20.Dos]:
- El vendedor deberá ser sujeto pasivo del IVA; es decir, deberá haber utilizado el inmueble en una actividad sujeta a IVA.
- La empresa adquirente deberá destinar el inmueble a una actividad en la que tenga derecho a deducirse total o parcialmente el IVA que soporte (si está en prorrata, también es posible la renuncia).
Si el inmueble se va a destinar a una actividad exenta, sin derecho a deducción del IVA, la renuncia no será posible (por ejemplo, si se va a utilizar como consulta médica).
Con la renuncia, la transmisión se realizará con IVA, y el adquirente, podrá deducir ese impuesto (total o parcialmente). No obstante, deberá soportar un impuesto adicional que sí le conllevará un coste: el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que supondrá entre el 1,5 y el 2,5% del valor real del inmueble (en cualquier caso, un coste inferior al que tendría si la compra tributase por ITP).
¿Cómo realizar la renuncia?
Para renunciar a la exención, el vendedor deberá notificar al comprador por escrito que ejercita dicha renuncia, y el comprador deberá comunicarle que es sujeto pasivo del IVA y que tiene derecho a la deducción total o parcial del IVA. Se pueden realizar estas comunicaciones en la propia escritura de compraventa [TEAC 21-06-2012].
Si por error del notario dichas comunicaciones no se incluyen en la escritura, ésta puede rectificarse posteriormente, siendo aplicable la renuncia a la exención. Eso sí: el notario deberá aceptar que hubo una omisión o un descuido en la escritura inicial; si las partes se acogen a la renuncia a posteriori, los tribunales podrían rechazarla alegando que se efectuó fuera de plazo, después de la operación.
Por último, hay que recordar que en estos casos se produce la llamada “inversión del sujeto pasivo”: el vendedor no deberá repercutir IVA en su factura (sólo deberá indicar en ella una mención del tipo “Operación con inversión del sujeto pasivo”), y el comprador es quien deberá autorrepercutirse y liquidar el IVA que sea aplicable sobre la venta del inmueble, deduciéndoselo en la misma declaración [LIVA, art. 84.Uno. 2º.e] . Por tanto, si tiene derecho a deducirse el 100% del IVA soportado, está operativa no supone una mayor tributación.
¿Conviene renunciar?
Si una empresa adquiere un inmueble usado a otra empresa, lo normal será que ésta renuncie a la exención del IVA. No obstante, hay que analizar si realmente le interesa que se produzca dicha renuncia. Vamos a analizar una situación en la que no siempre es la mejor alternativa, que es cuando se adquiere un inmueble para rehabilitar o demoler
En primer lugar, hay que recordar que la renuncia a la exención no es el único supuesto en el que la transmisión de un inmueble usado tributa por IVA. Si se va a adquirir el inmueble con la intención de rehabilitarlo, o bien para demolerlo y después llevar a cabo una nueva promoción, el empresario vendedor deberá repercutir IVA sin necesidad de renunciar a la exención. Para ello, bastará con que haga constar en la escritura de compraventa el destino que va a dar al inmueble [LIVA, art. 20.Uno.22ºA].
En una adquisición de este tipo, si el vendedor renuncia a la exención del IVA, el comprador, tendrá un coste adicional. El IVA será el mismo, pero soportará un AJD superior: Cuando la transmisión lleva IVA debido a que el inmueble va a ser rehabilitado o demolido, el AJD a satisfacer en la mayoría de comunidades es del 1%.
Antes de renunciar a la exención del IVA, hay que comprobar si el ahorro en ITP compensa lo que se pagará por IVA y AJD. Hay que tener en cuenta también los efectos de la regularización de bienes de inversión sobre el IVA deducido inicialmente.
