En una reciente consulta vinculante de la Dirección General de Tributos de fecha 9 de octubre de 2024 ha modificado el criterio interpretativo que había venido manteniendo y considera que, en caso de reinversión en construcción futura debe cumplirse una doble condición:
- Que se aplique la totalidad del importe percibido por la venta de la anterior vivienda a la construcción de la nueva vivienda, dentro del plazo de reinversión de dos años a partir de la venta de la antigua vivienda habitual establecido en el artículo 38.1 de la LIRPF y 41 del RIRPF. En caso de reinversión parcial, conforme al artículo 41.4 del RIRPF solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de dicho artículo.
- Que la nueva vivienda se construya en los plazos establecidos en el artículo 55 del RIRPF. En consecuencia, no procederá la aplicación de la exención cuando el interesado no haya acreditado que las obras fueron finalizadas y le fueron entregadas, dentro del plazo de cuatro años reglamentariamente establecido, a contar desde el inicio de la inversión, salvo que dicho plazo se haya ampliado de conformidad con lo dispuesto en los apartados 3 y 4 del artículo 55 del RIRPF.
Y se añade a lo anterior la doctrina del TEAC conforme a la cual, para la aplicación de la exención, se requiere que el contribuyente invierta en el plazo de dos años, posteriores o anteriores a la venta, una cuantía equivalente al importe total obtenido por la transmisión. Es decir, no es preciso que los fondos obtenidos por la transmisión de la primera vivienda habitual sean directa, material y específicamente los mismos que los empleados para satisfacer el pago de la nueva, por lo que no debe distinguirse entre que el importe invertido en la nueva vivienda estuviese a disposición del obligado tributario con anterioridad a la transmisión de la antigua o hubiese sido obtenido por causa de esa transmisión.
Por todo ello, y dado que en el caso, todavía no se ha producido la venta de la antigua vivienda habitual, la consultante tendrá derecho a la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual cuando reinvierta de la totalidad del importe percibido de la transmisión de la anterior vivienda en la construcción de la nueva vivienda habitual en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a contar desde la fecha de enajenación, por lo que los pagos que no se hayan realizado dentro de dicho plazo no se considerarán importe reinvertido.
Además, la vivienda deberá finalizarse en los plazos establecidos en el artículo 55 del RIRPF que se computarán desde que se realice el primer pago para la construcción de la vivienda que se considere importe reinvertido a efectos de la exención por reinversión en vivienda habitual.
En cuanto al importe a reinvertir, la Sentencia del Tribunal Supremo 1239/2020, de 1 de octubre de 2020, señaló que para aplicar la exención por reinversión no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble.
Es decir, por importe reinvertido debe considerarse la totalidad del valor de adquisición satisfecho por la nueva vivienda dentro del plazo de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión, con independencia de que el mismo se haya financiado con cantidades obtenidas por un préstamo hipotecario o con cantidades procedentes de los fondos propios de la consultante.
Si el importe destinado a la adquisición de la nueva vivienda habitual fuera inferior al importe objeto de reinversión, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones establecidas en el citado artículo 41 del RIRPF.
